지금 부동산 경매를 알아야 할 타이밍!

---

부동산 경매, 절차도 복잡하고 공부해야 할 것이 많아 쉽게 시도하기 어려운 재테크 방법인데요. 그렇지만, 잘만 하면 시세보다 훨씬 싸게 부동산 투자를 할 수 있기도 하죠. 특히 최근 고금리 환경이 지속되면서 올해 경매로 넘어간 부동산이 13만 건에 육박했다고 하는데요. 2013년 이후 최대치를 기록한 거죠. 오늘은 부동산 경매란 무엇인지, 어떤 점을 주의해야 하는지 자세히 살펴보겠습니다.

---

부동산 경매, 기초부터 알아보기

 

부동산 경매란?

 

돈을 빌린 채무자가 빚을 제대로 갚지 못하면 채권자는 어떻게든 돈을 받아내야 합니다. 이떄, 채권자는 채무자의 재산을 처분해 빚을 받아내는데요. TV, 냉장고, 각종 가구 등 '동산'도 경매 대상이긴 하지만, 주로 자산가치가 큰 부동산을 중심으로 경매가 이뤄지죠. 물론, 채권자가 마음대로 재산을 처분할 수 있는 건 아니고, 법적인 근거가 있어야 합니다. 그래서 대부분 경매는 법원에서 이뤄지는데요. 이에 '법원 경매'라고 불리기도 합니다.

 

경매와는 조금 다른 공매

 

부동산 경매와 공매는 비슷하지만 조금 다릅니다. 은행이나 개인에게 빌린 돈을 갚지 못해 부동산이 팔리게 되는 것이 경매라면, 공매는 국세나 지방세 등 세금을 체납했을 때 국가에서 부동산을 압류하고 이를 처분하는 것을 뜻합니다.

주로 법원에서 진행되는 경매와 달리, 부동산 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 온라인으로 진행합니다. 이 때문에 따로 이동할 필요 없이 웹사이트 '온비드'에서 간편하게 경매에 참여할 수 있습니다.

 

온비드 홈페이지

 

 

 

 

시세보다 싸게!

 

무엇보다 경매의 장점은 시세보다 저렴하게 부동산을 구매할 수 있다는 점입니다. 법원에서 경매가 시작되는 가격을 '최저매각가격'이라고 하는데요. 이는 부동산 감정평가를 통해 정해집니다. 법원이 해당 부동산의 시세를 파악하는 과정이죠. 이때, 여러 가지 복잡한 절차를 거치면서 경매 시점과 감정평가 시점이 보통 수개월, 길게는 1년 넘게 차이 날 수 있습니다. 따라서 부동산 가격이 크게 오르는 시기에는 훨씬 더 싸게 주택이나 토지 등 부동산을 손에 넣을 수 있습니다.

물론 반대로 부동산 가격이 하락하는 시기엔 감정평가액이 시세보다 높게 형성될 수 있는데요. 이때는 아무도 사겠다는 사람이 나오지 않아 경매가 이뤄지지 않습니다. 이를 '유찰'이라고 하죠. 유찰된 뒤 다음번에 경매가 이뤄질 때는 경매 시작 가격이 2~30% 깎입니다. 유찰이 되면 될수록 더 싸게 낙찰받을 수 있는 셈입니다.

 

 

섣불리 덤비면 손해 볼 수도

 

다만, 부동산 경매엔 장점만 있는 것은 아닙니다. 소유자가 빚을 갚지 못해 처분되는 부동산인 만큼 법적 관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있는데요. 특히, 현재 살고 있는 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하지는 않는지'전세권', 사기 등 불공정한 거래로 소유권 문제가 발생했을 때 부동산 처분을 하지 못하도록 신청하는 '가처분'이 있진 않은지, 미납한 공사 대금 등이 있어 '유치권'이 설정돼 있지는 않는지 잘 따져봐야 합니다.

게다가 내가 낙찰받으려는 부동산 시세가 어느 정도인지 잘 파악하지 않으면 자칫 시세보다 비싸게 낙찰받을 수 있습니다. 특히나 부동산 시장 불황기에는 앞으로 시세가 어떻게 변할지 잘 파악하고 신중하게 낙찰가를 써내야 하죠. 게다가, 기존 세입자가 집을 비워주지 않을 경우, 긴 신경전을 벌일 수도 있습니다. 부동산 재테크 초보자가 경매에 나서기엔 진입 장벽이 높은 이유입니다.

 

 

부동산 경매 용어 정리

 

강제경매 vs 임의경매

 

경매 절차는 크게 강제경매, 임의경매 두 가지로 나뉩니다. 먼저 강제경매는 채무자가 돈을 갚지 못하면, 채무자의 부동산을 압류해 경매에 내놓는 겁니다. 부동산이 경매에서 팔리면 그 돈으로 채권자의 금전 채권을 갚을 수 있죠. 임의경매는 부동산에 대해 담보권을 가진 채권자가 담보로 잡힌 부동산을 팔아, 다른 채권자들보다 먼저 변제를 받는 방식입니다.

 

기일입찰 vs 기간입찰

 

입찰 진행 과정도 두 가지로 나뉩니다. 우선 기일입찰은 입찰자가 정해진 날에 법원에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하는 방식입니다. 반면, 기간입찰은 입찰자가 1주일~1개월 안으로 입찰표에 가격을 써서 집행관에게 직접 혹은 등기 우편으로 제출하는 방식인데요. 법원에 직접 출석할 필요도 없습니다. 어떤 방식이든 가장 높은 가격을 써낸 사람이 해당 부동산을 낙찰받게 되죠.

 

 

권리분석

 

권리분석이란 경매로 사려는 부동산에 법률적으로 문제가 있는지 확인하는 절차입니다. 경매에 낙찰되면 매각 대금을 치른 후 물건의 소유권을 갖게 되는데요. 소유권 외에도 물건에 설정되어 있던 권리 중 사라지지 않은 권리를 낙찰자가 인수해야 합니다. 예를 들어 전세권이 남아있다면 낙찰자가 전세권자에게 전세금을 물어줘야 하죠. 따라서 사전에 권리분석을 통해 어떤 권리가 물건에 붙어 있는지 확인해야 합니다.

 

 

법정지상권

 

지상권은 남의 땅에 건물을 짓거나 나무를 심는 등의 행위를 할 수 있는 권리입니다. 이때, 당사자 간에 계약하지 않아도 일정한 요건을 충족하면 성립하는 지상권을 법정지상권이라 하는데요. 주로 건물이 있는 땅이 경매에 나왔을 때 법정지상권이 문제가 될 수 있습니다. 입찰에 나오지 않은 건물의 주인이 법정지상권을 가졌다면, 경매로 토지를 산 사람에게 토지 사용권을 주장할 수 있기 때문이죠. 그럼 토지 낙찰자는 땅을 마음대로 활용할 수 없어 돈이 묶이게 됩니다.

 

 

유치권

 

유치권이란 채무가 해결되기 전까지 담보로 잡힌 부동산을 점유할 수 있는 권리입니다. 건물 공사 대금을 제때 치르지 않았을 때 유치권이 행사되는 경우가 많은데요. 이떄 유치권은 등기부등본에 나오지 않는다는 사실을 유념해야 합니다. 또, 유치권이 걸려있는 부동산이 낙찰됐다면, 낙찰자는 돈을 갚기 전까지는 부동산을 인도받을 수 없기도 하죠. 따라서 현장 조사를 통해 유치권이 행사되고 있는지 확인해야 합니다.

 

 

선순위 가처분

 

가처분이란 금전이 아닌 물건이나 권리에 대한 청구권을 지키기 위해 해당 부동산을 처분하지 못하도록 하는 절차입니다. 여기서 처분은 부동산에 저당권을 설정하거나 부동산을 다른 사람에게 양도하는 것을 뜻하죠. 선순위 가처분이 있으면 경매 낙찰자가 돈을 다 지불했더라도 나중에 소유권을 잃을 수 있습니다. 단, 가처분 시효가 3년이라 3년이 지났다면 가처분 취소를 청구할 수 있습니다.
 

 

부동산 경매, 실전 6단계

 

1️⃣ 물건 찾기

 

우선 어떤 부동산이 경매로 나왔는지를 확인하고 마음에 드는 부동산을 찾아야 합니다. 법원에서 법원경매정보 사이트의 ‘경매물건’ 카테고리에서 경매 물건을 쉽게 찾아볼 수 있는데요.  감정 가격과 집의 면적, 특이 사항과 실제 사진까지 확인할 수 있죠. 인근 지역 부동산 매각 통계부터 경매 결과도 체크해볼 수 있습니다. 지지옥션, 굿옥션, 부동산태인 등 유료 경매정보사이트를 활용할 수도 있습니다. 이용료를 내야하긴 하지만, 각종 권리 관계를 한 눈에 보여주는 동시에 적정 입찰가격을 산출해주는 기능도 제공하는데요. 게다가 경매 입찰 2일 전에 등기부등본을 새로 올려주기도 하죠. 일부 사이트에선 부동산 경매 강의를 제공해주기도 합니다.

 

 

 

2️⃣ 권리분석하기

 

마음에 드는 경매 물건을 찾았다면 이제 권리관계를 살펴봐야 합니다. 이를 '권리분석'이라고 하는데요. 먼저 등기사항전부증명서(등기부등본)의 갑구와 을구을 꼼꼼히 들여다 봐야 합니다. 압류 및 가압류, (근)저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 등이 있는지 체크해야 하죠. 이때, 위에서 나열한 권리 중 여러 개가 설정돼 있다면 날짜가 가장 빠른 것을 기준으로 이후의 권리는 모두 소멸합니다. 이를 말소기준권리라고 하죠. 매각 대금이 누구에게 가는지도 확인해야 합니다. 이를 확실히 해야 소유권 정리를 제대로 마칠 수 있기 때문인데요. 보통 은행, 채권자, 전세 세입자 등에게 가는데요. 만약 권리관계가 너무 복잡하면 섣불리 낙찰받지 않는 것이 좋습니다.

 

등기부등본 갑구와 을구 예시 © HUG안심전세포털

 

3️⃣ 현황 파악하기

 

적당한 입찰가를 쓰려면 주변 시세를 살펴봐야 합니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 해당 물건과 주변의 최근 거래 가격을 볼 수 있죠. 더 중요한 것은, 현장에 가보는 것입니다. 건물이 잘 관리되고 있는지, 숨겨진 하자는 없는지 파악해야 하기 때문인데요. 경매로 나온 부동산 주변 중개업소와 관리사무소에 들러서 주변 시세와 관리비를 파악할 수도 있습니다.

 

 

 

4️⃣ 입찰하기

 

입찰기일이 되면 법원에 가서 입찰에 참여합니다. 이때, 신분증, 도장, 입찰보증금을 반드시 챙겨야 하는데요. 입찰보증금은 보통 경매가 시작되는 가격인 '최저매각금액'의 10%입니다. 법원에 도착하면 입찰표와 입찰 봉투를 받아 칸막이에 들어가서 입찰표를 작성합니다. 또 입찰 금액을 쓸 때 단위를 밀려 쓰지 않도록 주의합니다. 잘못 적었다면 수정하지 말고 새로운 입찰표에 다시 써야 합니다. 다 쓰고 나면 봉투 윗부분의 수취증을 뜯어서 보관합니다. 낙찰에 실패해 보증금을 돌려받으려면 반드시 수취증이 있어야 합니다.

 

5️⃣ 낙찰 및 잔금 내기

 

경매가 시작되면 입찰가를 가장 높게 쓴 사람이 낙찰됩니다. 낙찰 뒤 2주 동안 매각 허가 기간이 주어지는데요. 낙찰 과정이나 이해 관계인과 관련해 문제가 없는지 확인하는 절차입니다. 법원마다 다르지만, 보통 매각 허가 기간 이후 한 달 안에 잔금을 내야 합니다. 기간이 짧은 만큼 미리 돈을 마련해 둬야 하죠. 보증금을 제때 내지 않으면 입찰 보증금을 돌려받을 수 없고 해당 물건은 재입찰 됩니다.

 

낙찰은 됐는데, 돈이 부족하다면?

경매 잔금도 대출받을 수 있습니다. 보통 경락잔금대출을 이용하는데요. 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 빌릴 수 있는 상품입니다. 보통 낙찰가의 60~80%까지 대출받을 수 있습니다. 물건, 지역, 낙찰자의 소득에 따라 달라지니 직접 확인해 보는 것이 정확합니다. 

 

 

 

6️⃣ 소유권 이전 등기 및 점유자 명도

 

잔금을 치렀다면 해당 부동산의 소유권을 법적으로 인정받아야 합니다. 이를 소유권 이전 등기라고 하는데요. 만일 낙찰받은 곳에 사람이 살고 있다면 집을 비워줄 것(명도)을 요청해야 하죠. 가장 좋은 건 소정의 이사비를 주고 집에서 나가게 하는 것입니다. 만일 점유자가 명도를 거부할 경우, 법원으로부터 '인도 명령'을 받아 강제로 내보내야 합니다. 이때 인도명령은 잔금을 치른 뒤 6개월 이내에만 신청할 수 있습니다. 다만, 실수로 6개월을 넘겨버리면 명도소송을 진행해야 하는 만큼, 상당한 시간과 비용이 들어가니 주의해야 합니다.

 

---

부동산 경매는 기회와 위험이 공존하는 시장입니다. 철저한 조사와 분석, 신중한 낙찰이 없다면 자칫 큰 손해를 볼 위험도 있죠. 다만, 그만큼 높은 수익률을 기록할 수도 있는데요. 하이 리스크, 하이 리턴을 노리는 분이라면 부동산 경매, 차근차근 공부해 볼만한 재테크 수단이라고 생각합니다. 내년에는 모두들 부자 되세요!!