2025 바뀌는 부동산 제도 미리 알자

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2024년이 시작된 지 얼마 지나지 않은 것 같은데, 벌써 한 해가 다 저물어갑니다. 2025년이 채 한달도 남지 않았는데요. 연말이 되면 내년부터 어떤 정책이 시행되는지, 어떤 제도가 바뀌는지 이런저런 이야기들이 많이 들립니다. 특히나 부동산 시장은 정부 정책의 영향을 강하게 받는 만큼, 관련 소식을 잘 챙겨둬야 하는데요. 오늘 <부동산 한입>에서는 내년부터 바뀌는 부동산 제도에 대해 살펴보겠습니다.

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대출 관련 제도

 

대출 중도상환수수료, 절반으로

 

당장 내년 1월부터는 은행권 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어듭니다. 정부가 중도상환수수료의 합리적인 부과기준을 마련하면서 중도상환으로 인해 발생하는 실제 비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있도록 관련 규정을 개정한 영향입니다.

이에 따라 주담대의 경우 1.2~1.4%, 신용대출의 경우 0.6~0.8% 수준이던 중도상환수수료가 주담대는 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아집니다. 다만, 기존 대출자들에겐 적용되지 않고 제도가 시행되는 1월 중순 이후부터 적용될 예정입니다.

 

신생아 특례대출 소득요건 완화

 

정부가 심각한 저출산 문제를 해결하기 위해 올해 3월 출시한 ‘신생아 특례대출’. 현재는 부부 합산 연 소득이 2억 원 이하여야 받을 수 있었는데요. 내년 1월부터 2027년까지 신생아 특례대출 소득요건이 한시적으로 2.5억 원으로 완화됩니다.

거기다 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 적용되는 추가 우대 금리 혜택도 기존 0.2%P에서 0.4%P로 확대되는데요. 다만, 이러한 혜택은 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에만 적용됩니다. 그 외 자산이나 대상주택 요건, 대출한도 등은 그대로 유지됩니다.

 

청년 주택드림대출 출시

 

올해 2월, 연 소득 5천만 원 이하인 무주택자 청년이 가입할 수 있는 ‘청년 주택드림 청약통장’이출시됐습니다. 최대 금리 4.5%, 월 납입 한도 100만 원과 함께 저금리 특별 대출이 제공된다는 점이 부각됐는데요. ‘청년 주택드림 대출’이 드디어 내년 중에 출시됩니다. 청년 주택드림 청약통장으로 청약에 당첨되면 대출을 받을 수 있습니다.

최저 2.2% 금리, 만기 최대 40년의 조건으로 대출을 받을 수 있고, 결혼 시에는 0.1%P, 최초 출산과 추가 출산 시에는 각각 0.5%P, 0.2%P의 우대 금리 혜택도 받을 수 있습니다. 대출을 받은 뒤 만 34세가 지나 청년이 아니게 되더라도 기존 금리가 그대로 적용되는데요. 가뜩이나 서울 집값이 비싸지는 와중에 청년들에게 단비 같은 소식이 아닐 수 없습니다.

 

스트레스 DSR 3단계 적용

 

다만, 내년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 대출받기가 한층 더 어려워집니다. 스트레스 DSR 제도란 대출을 받고 이를 갚아가는 동안 금리가 올라 상환 부담이 커질 가능성을 감안해 대출 한도를 계산할 때 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도인데요. 쉽게 말해 대출 한도가 줄어든다는 의미죠.

연봉 5천만 원 대출자를 기준으로 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 적게는 1,200만 원가량, 많게는 3,400만 원가량 대출 한도가 줄어드는데요. 거기에 제2금융권 신용대출에도 스트레스 DSR이 적용되는 등 적용 대상도 확대됩니다.

 

 

 

세금 관련 제도

 

지방 부동산 시장 살리기

 

올해 지방 부동산 시장의 침체가 지속되는 와중에, 서울 아파트 가격은 급속도로 오르면서 부동산 양극화 문제가 심화됐는데요. 정부가 이 문제를 해결하기 위해 대책을 내놨습니다. 내년 1월부터 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새로 구입할 때 양도소득세와 종합부동산세(종부세) 부담을 낮춰주기로 한 것 입니다.

 

지난 2021년 10월, 행정안전부는 여러 인구 지표를 고려해 89개 시군구를 인구감소 지역으로 지정했는데요. 지정 결과는 다음과 같습니다. 

 

ⓒ 행정안전부

인구감소지역 내 공시가격 4억 원 이하의 주택이나 비수도권 미분양 주택(전용 면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하)을 새로 구입하더라도 그대로 1주택자로 간주됩니다. 이에 따라 1세대 1주택 세제 특례를 적용받을 수 있는 건데요. 이에 따라 종부세와 양도세 산정 시 12억 원(종부세는 공시가격, 양도세는 실거래가)까지 비과세 혜택을 받을 수 있고 최대 80%의 세액 공제 혜택도 적용됩니다.

 

 

비아파트 단기임대 제도 부활

 

지난 2017년 도입됐다가 2020년 사라진 비아파트 ‘단기 등록 임대주택’ 제도도 다시 도입됩니다. 기존 1주택자가 새로 매입한 비아파트를 단기 임대주택으로 등록하면 해당주택을 주택 수 산정에서 제외하고 처분 시에도 양도세를 면제해 주는데요. 다만, 임대료 인상 폭은 5%로 제한됩니다.

의무임대매기간도 과거 4년에서 6년으로 늘어나는데요. 계약갱신 청구권 적용 시 최대 6년(최초 임대차 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년)간 계약이 지속된다는 점을 고려해 형평성을 맞추기 위해서죠. 이와 함께 임대보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 악성임대인에 대한 등록말소가 가능하도록 제도가 개선됐습니다. 임대사업자는 말소 즉시 세제혜택을 받지 못하고 그동안 받은 혜택도 돌려내야 합니다.

 

 

재건축 및 청약 제도

 

재건축, 더 쉽고 빠르게

 

지어진 지 30년 넘은 아파트더라도 기존에는 안전진단 D등급 이하 판정을 받아 위험성을 인정받아야 재건축이 가능했습니다. 안전진단을 통과한 다음에야 비로소 정비계획을 수립하고 재건축을 위한 조합을 설립할 수 있었는데요. ‘재건축 패스트트랙’이 도입되면서 내년 6월부터는 30년 넘은 노후 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해집니다.

안전진단의 명칭이 아예 ‘재건축 진단’으로 바뀌고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 되도록 제도가 변경되는데요. 이로 인해 아파트 단지들의 재건축 진입 문턱이 크게 낮아질 뿐 아니라 재건축 기간도 최대 3년까지 줄어들 것으로 보입니다. 최근 수도권 아파트 공급이 줄어드는 상황을 해결할 수 있는 제도로 기대가 모이고 있습니다.

 

ⓒ 국토교통부 재건축 패스트트랙

 

청약 제도, 신생아 가구에 유리하게

 

올해 3월 도입된 신생아 특별공급 청약 제도도 내년엔 더욱 강화될 전망입니다. 원래 주택청약특별공급은 1세대당 평생 한 번만 당첨될 수 있는데요. 출산 가구는 1회에 한해 재당첨이 가능하도록 바뀌죠. 아이가 태어났으니 더 넓은 집으로 이사를 갈 수 있도록 한 건데요. 물론 기존주택을 처분해야 한다는 조건이 붙습니다.

거기에 민간아파트 신혼부부 특별공급 물량의 35%를 출산한 가구에 먼저 배정하기로 했습니다. 기존 20%에서 비율이 대폭 늘어난 거죠. 공공아파트 청약의 경우 일반공급 물량의 50%를 신생아 가구에 우선적으로 공급하는 방안도 시행됩니다. 신생아 가구 특별공급을 신청했다 떨어져 일반분양에 청약하더라도 당첨 확률이 대폭 높아집니다. 다만, 아직 규정이 바뀌지 않아 시행 시기가 확정되지는 않았습니다.

 

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지금까지 2025년에 바뀌는 부동산 제도를 살펴봤습니다. 올해 연말, 국내 정치적 불확실성이 커지면서 부동산 시장도 급속도로 얼어붙었는데요. 자칫하다 부동산 시장 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 나오죠. 이럴 때일수록 제도가 어떻게 바뀌는지, 시장 흐름이 어떻게 달라지는지 잘 살펴야겠습니다.