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한국에서 집은 단순히 거주 공간에 그치지 않습니다. 작년 기준, 한국 가계 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 평균 78.6%에 달할 정도로 부동산은 중요한 투자 자산 중 하나죠. 부동산에 투자하려고 마음먹은 투자자라면 놓치지 말고 살펴야 하는 것이 바로 세금입니다. 금액이 큰 만큼 세금 제도를 잘 몰랐다간 엄청난 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문인데요. 오늘은 부동산과 관련된 주요 세금엔 어떤 것들이 있는지 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지 살펴보겠습니다.
사례로 보는 부동산 세금
1가구 1주택자인 A씨가 전용면적 83제곱미터인 10억 원짜리 아파트를 사서 1년 동안 가지고 있다면 세금을 얼마나 내야 할까요?
우선 아파트를 구매하면 내야 하는 것이 취득세입니다. 부동산을 소유하는 권리를 얻는 대가로 내는 세금인데요. 사실 매매뿐 아니라 상속, 증여 등으로 부동산을 소유하게 됐을 때도 취득세를 내야 하죠. 취득세는 집값이나 집의 크기에 따라 달라지는데요. A씨의 경우 집값의 3.3%인 330만 원을 취득세로 내야 합니다.
그다음으로 주택이나 토지 등을 보유할 때 매년 한 차례 내는 세금이 있는데요. 바로 재산세입니다. 매년 6월 1일을 기준으로 부동산을 가지고 있다면 세금을 내야 하는데요. 취득세와 달리 내가 산 집값에 세금이 바로 매겨지지 않습니다. 나라에서 정한 집값인 주택 공시 가격에 공정시장가액 비율을 곱한 것이 과세표준, 즉 세금을 매기는 기준이 되죠. 재산세를 포함해 부동산 보유에 드는 세금을 모두 합치면 매년 약 100만 원에 달합니다. 여기에 부동산을 팔아 시세 차익을 얻는다면 추가로 양도소득세를 내야 할 수도 있습니다.
부동산 관련 세금 총정리
맨 처음 내는 세금, 취득세
취득세는 기본적으로 부동산의 취득가액에 따라 부과됩니다. 쉽게 말하면 내가 얼마를 주고 샀는지에 따라 세율과 세액이 정해지는 건데요. 취득세율은 기본적으로 취득가액에 따라 1~3% 사이에서 결정됩니다. 여기에 취득가액 0.1~0.3%가량(취득세의 10%)이 지방교육세로 부과되는데요. 만일, 주택 전용면적이 85제곱미터를 넘는다면 0.2%가 농어촌특별세로 추가됩니다.
집이 여러 채 있다면 취득세도 훨씬 많이 내야 합니다. 특히 조정대상지역인 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 지역의 주택을 구매하는 경우엔 높은 중과세율이 적용되는데요. 취득가액의 최대 12%를 취득세로 내야할 수도 있습니다.
취득세 줄이는 방법은?
집을 처음 사는 사람이라면, 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 원래는 소득 조건이나 주택 가액 조건이 있었지만, 작년 3월 14일부터는 실거래가 12억 원 이하 주택이라면 누구나 혜택을 받을 수 있죠. 다만, 이 혜택은 내년 12월 31일까지만 적용됩니다. 올해 1월부턴 출생가구에 최대 500만 원까지 취득세를 감면해 주는 제도가 신설됐는데요. 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 아이를 출산한 부모가 출산일 이전 1년~출산일 이후 5년 이내에 집을 사면 혜택을 받을 수 있습니다.
매년 꼬박꼬박 내야 하는 재산세
집을 샀다면 이제 집이 있다는 이유만으로도 세금을 내야 합니다. 매년 6월 1일을 기준으로 부과되는 재산세인데요. 앞서 이야기한 대로 재산세는 주택 실거래가가 아닌 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산하고, 이렇게 산출된 과세표준을 기준으로 세금이 매겨집니다.
🔎 공정시장가액비율: 2021년까지 공정시장가액비율은 60%로 유지됐는데요. 2022년, 공시가격이 급등하면서 정부가 세 부담 완화를 위해 1가구 1주택자에 한해 공정시장가액비율을 45%로 낮췄고, 2023년엔 43~45%로 또 하향조정했습니다. 해당 조치가 올해까지 연장되면서 1가구 1주택자는 43~45%의 공정시장가액비율을 적용받을 수 있습니다.
과세표준과 함께 여러 가지 기준에 따라 세율이 달라지는데요. 공시가격이 9억 원을 넘거나, 다주택자거나, 주택을 보유한 주체가 개인이 아니라 법인이라면 재산세율이 더 높게 부과됩니다. 반면, 공시가격 9억 원 이하의 주택만 소유한 가구엔 1가구 1주택 특례 세율이 적용됩니다. 최대 표준 세율의 절반만 적용받을 수 있습니다.
재산세에도 천장이 있다?!
집값이 갑자기 급등하면 재산세도 크게 늘어날 텐데요. 급격한 재산세 인상을 막기 위해 재산세 세부담 상한제라는 제도가 존재합니다. 올해 내는 재산세는 작년 납부한 재산세의 150%를 넘어서 부과될 수 없는데요. 공시가격이 3억 원 이하의 경우, 올해 재산세는 작년 납부한 세금의 105%를 넘지 않습니다.
🔎 재산세만 내는 게 아니다?
재산세와 별개로 지방자치에서 부과하는 재산세 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세도 내야 합니다.
재산세 도시지역분: 재산세 과세 표준의 0.14%
지역자원시설세: 재산세 과세 표준의 0.04~0.12%
지방교육세: 전체 재산세의 20%
다주택자에게 가혹한 종합부동산세
재산세와 유사하지만, 고가의 주택을 보유한 사람에게 부과되는 세금이 바로 종합부동산세입니다. 보유한 주택의 공시 가격을 모두 합쳤을 때 9억 원 이상이면 (1가구 1주택자의 경우 12억 원) 종부세 부과 대상이 되는데요. 주택 공시가격 총합에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율인 0.6을 곱한 것이 과세 표준입니다. 여기에 세율을 곱하면 종합부동산세가 얼마나 부과될지 확인할 수 있습니다.
종부세 줄이는 방법은?
1인당 9억 원이 공시가격 총합에서 공제되는 만큼, 결혼한 부부라면 집을 공동명의로 하는 것이 종부세를 줄이는 데 유리할 수 있습니다. 단독 명의라면 12억 원까지 공제받을 수 있지만, 공동명의로 하면 인당 9억 원씩 18억 원까지 공제받을 수 있기 때문입니다.
또 공동명의로 1주택을 보유한 세대는 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있는데요. 명의자가 60세 이상이거나 집을 보유한 기간이 5년 이상일 경우 최대 80% 한도 내에서 세액공제 혜택을 부여합니다. 공시가격 총합에서 18억 원을 공제받을지, 최대 80%의 세액공제 혜택을 받을지 선택할 수 있는 것입니다.
주택 수 산정 제외 특례 챙기기
종합부동산세 세율은 3주택 이상을 보유한 사람에게는 훨씬 높게 적용됩니다. 이 때문에 최근 많은 사람들이 서울의 똘똘한 한 채에 집중하는 추세인데요. 다만, 수도권이나 광역시, 세종시 이외의 지역에 위치한 공시가격 3억 원 이하의 주택이라면 종부세를 계산할 때 주택 수에 포함되지 않습니다.
이 외에도 올해 1월 10일부터 내년 말까지는 전용 면적 60제곱미터 이하, 3억 원 이하(수도권의 경우 6억 원)의 소형 신축주택을 구매하더라도 주택 수에 산입되지 않고, 전용면적 85제곱미터 이하, 6억 원 이하의 지방에 있는 준공 후 미분양 주택 소유자도 주택 수에서 제외 받을 수 있죠. 물론 국세청에 따로 신청해야 혜택을 받을 수 있습니다.
🔎 집을 사거나 판다면? 6월 1일을 기억해야
재산세와 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 매겨지는데요. 따라서 6월 2일날 집을 산다면 그 해엔 재산세를 내지 않아도 되죠. 반대로 매도하는 입장에선 최대한 6월 1일 이전에 잔금을 치르고 명의를 옮겨야 세금을 아낄 수 있습니다.
부동산 세금의 마지막 관문, 양도소득세
보유한 집을 팔았을 때 내는 세금은 양도소득세입니다. 물론 집값 전체에 부과되는 건 아니고 내가 판 가격과 산 가격의 차이에 각종 경비까지 차감한 '양도 차익'이 과세표준이 됩니다. 양도소득세는 양도차익 금액에 따라 최소 6%에서 최대 45%까지 매겨집니다.
양도차익을 계산할 때 경비로 인정되는 항목에는 취득세, 중개수수료, 보일러 교체 등 건물 난방시설 교체 및 공사비 등이 있습니다. 이때 지출 사실을 입증할 수 있도록 세금 계산서나 신용카드 영수증, 현금영수증을 잘 챙겨둬야 합니다.
장기보유특별공제란?
주택을 3년 이상 오래 보유한 경우라면 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 바로 장기보유특별공제로, 양도차익의 최소 6%에서 최대 30%까지 공제받을 수 있는 건데요. 1가구 1주택자라면 보유기간과 거주기간에 따라 최소 20%, 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
또 실거래가가 12억 원 이하인 주택을 2년 이상 보유한 경우엔 아예 양도소득세를 면제받을 수도 있습니다. 단, 조정대상지역은 실거주기간이 2년을 초과해야 한다는 조건이 추가로 붙죠. 만약 실거래가가 12억 원이 넘는다면 12억 원을 초과하는 금액에 양도소득세가 부과됩니다.
지금까지 부동산 관련 세금에 대해 자세히 살펴봤는데요. 부동산을 살 때부터 팔 때까지 항상 세금으로부터 자유로울 수 없습니다. 관련 제도도 매년 달라지는 만큼, 꼼꼼하게 챙겨서 최대한 세금 줄이시는 것 잊지 마시고 혜택 챙기시길 바라겠습니다.
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