서울 5대 권역별 부동산 파헤치기

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명실상부 한국의 대표 도시이자, 천만 명에 가까운 사람들의 삶의 터전인 서울. 조선시대부터 지금까지 600년이 넘는 세월 동안 우리나라의 수도였는데요. 특히 현대에 와서 인구와 기능이 지속적으로 집중되면서 행정구역도 이에 맞게 확장돼 왔죠. 이제는 ‘서울공화국’이라는 말이 나올 정도로 비대한 도시가 됐습니다.

이렇게나 서울이 비대해지다 보니 같은 서울 하늘 아래 있더라도 부동산 시장은 권역별로 많은 차이를 보입니다. 대표적인 것이 가격인데요. 강남구 평균 아파트 가격이 25억 원을 웃도는 데 반해, 도봉구의 평균 균 아파트 가격은 6억 원을 밑돕니다. 거의 4배 넘게 차이가 나죠. 오늘은 서울 5대 권역별 부동산 시장을 자세히 살펴보겠습니다.

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서울 5대 권역 살펴보기

 

서울은 크게 5개 권역으로 구분됩니다. 권역생활권이란 서울시가 도시기본계획을 수립하면서 정립한 개념으로, 지리적·물리적 특성뿐 아니라 도시 성장 과정과 기능, 주거지, 교육학군, 거주자들의 생활패턴 등을 복합적으로 고려해 만든 구분 방식입니다. 그야말로 서울이 실제로 어떻게 나뉘어져 있는지 보여주는 핵심적인 지표라고 할 수 있습니다.

 

ⓒ 서울특별시, <2030 서울생활권계획>

 

이외에 지역별로 위치한 중심지를 정리한 체계도 있는데요. 이에 따르면 서울의 중심지는 상업, 문화, 행정, 교통 등 다양한 기능을 수행하는 도시의 핵심 지역인 ‘도심’부터 권역생활권별로 1~2곳 정도 지정된 ‘광역 중심’, 지역 내에서 상업과 문화, 생활 서비스 기능을 수행하는 ‘지역 중심’의 3등급으로 나뉩니다. 현재 서울엔 3개 도심, 7개 광역 중심, 12개 지역 중심이 자리 잡았죠. 생활 권역과 중심지 체계를 함께 참고하면, 서울 부동산 시장을 체계적으로 정리해 볼 수 있습니다.

 

ⓒ 서울특별시, <2040 서울도시기본계획>

동남권

 

강남 3구로 불리는 서초구, 강남구, 송파구가 포함된 동남권은 한국에서 가장 잘나가는 지역이라고 해도 과언이 아닙니다. 교통의 중심지이자 상업시설이 즐비하게 자리 잡았고, 한국 사교육의 중심이라고 여겨지는 대치동 역시 강남구에 있죠. 뭐 하나 빠지지 않는 입지로 부동산 불패 신화를 써 내려가는 지역입니다.

 

청담 르엘 아파트 조감도 ⓒ 롯데캐슬

 

• 부동산 시장 침체에 건설비 급등으로 재건축 시장은 한동안 뜸했습니다. 그런데 최근 서울 집값이 급등한 데다가 정부가 재건축 관련 규제를 완화하면서 상황이 달라졌는데요. 송파구 잠실 진주아파트(잠실 래미안 아이파크), 강남구 청담 삼익아파트(청담 르엘) 등 공사비 증액을 두고 첨예한 갈등을 빚던 사업장에서 합의가 맺어지면서 곧 일반 분양에 나섭니다. 청담 르엘 일반 분양 물량 149가구 청약이 오는 9월 20일부터 진행되는데요. 잠실 래미안 아이파크 역시 오는 10월 분양을 진행할 예정이죠.

 

• 강남 3구에 밀려 존재감이 없었던 강서구 부동산 시장도 최근 다크호스로 떠오릅니다. 대표적인 곳이 천호동인데요. 최근 10년 새 아파트 평균 가격이 141% 넘게 오르면서 강남구, 서초구에 이어 3위를 기록했습니다. 강동구 안에서도 서울 중심과 가까운 데다가 서울 도심이나 강남, 여의도도 20~30분이면 도착할 수 있어 입지가 좋기 때문입니다.

 

• 지난 8월 8일, 정부가 서울 그린벨트를 해제해 8만 가구 규모의 신규 주택을 공급한다고 발표하면서 동남권 부동산 시장이 뜨겁게 달아올랐습니다. 이렇게나 규모가 큰 대단지 아파트를 지을 택지는 사실상 강남권 그린벨트밖에 없기 때문인데요. 서초구 내곡동, 강남구 세곡동, 수서차량기지 등이 유력 후보로 꼽히죠.

 

도심권

 

서울의 역사와 전통을 상징하는 도심권에는 종로구, 중구, 용산구가 속합니다. 오랜 역사를 자랑하는 만큼 대규모 개발이 불가능해 신규 주택 공급 제한적이지만, ‘직주근접’을 선호하는 젊은 층이 늘면서 최근 다시 주목받는 지역으로 떠오릅니다.

 

• 특히 CBD(Central Business District)로 불리는 광화문, 시청 일대는 수많은 공공기관과 대기업 본사, 외국계 기업이 위치하는 핵심 업무 지구입니다. 올해 2분기 오피스 공실률이 2.9%에 달할 정도로 사무실이 빽빽하게 들어차 있는데요. 코로나 이후 재택근무가 많이 줄어든 데다가 기업들이 적극적으로 사옥 확보에 나서면서 평당 임대료도 107만 7천 원까지 치솟았습니다. 전 분기 대비 1% 넘게 오른 수치죠. 직주 근접을 선호하는 젊은 층들 덕분에 1~2인 가구용 오피스텔의 인기도 높습니다.

 

• 도심권 부동산 하면 빼놓을 수 없는 것이 바로 한남뉴타운입니다. 역대 뉴타운 사업 중 입지가 가장 좋은 지역인데요. 지난 7월 22일, ‘나인원한남’이 220억 원에 거래되는 등 서울 내 최고의 집값을 자랑하기도 합니다. 한남뉴타운 중 한남 3구역과 4구역을 두고 건설사들이 뜨거운 입찰 경쟁을 벌여 화제를 모으기도 했는데요. 2~5구역이 전체적으로 개발되면 곧장 미니 신도시로 재탄생할 것으로 기대를 모읍니다.

@서울경제

 

 

서북권

 

서북권은 대학교가 많은 신촌과 다양한 언론 및 방송사들이 위치한 상암동이 위치한 서북권. 마포구와 종로구, 중구 등 도심권의 베드타운 역할을 하는 서대문구와 은평구 등이 포함돼 있고, 인근에 위치한 고양시와 파주에도 큰 영향을 미치는 생활권인데요. 또 서대문 충정로를 중심으로 고층빌딩 단지가 조성돼 있기도 합니다.

서울시가 발표한 상암 재창조 프로젝트 관련 이미지 ⓒ 내손안에 서울 누리집

 

• 한강에 인접해 있어 강남에 못지않게 높은 아파트 가격을 자랑하는 마·용·성. 그중 대장 격인 마포구 역시 서북권에 포함돼 있습니다. 올해 1월~7월, 아파트 가격이 가장 많이 오른 지역 역시 마포구 상암동이었는데요. 올해 들어서만 7.7%가량 상승하면서 강동구 상일동(7.1%), 서초구 반포동(4.9%)을 여유롭게 제쳤습니다. 올해 1월 8억 6천만 원에 거래됐던 마포구 상암동 월드컵파크 2단지 아파트(59㎡)는 지난 7월 10억 원까지 치솟기도 했습니다.

 

• 은평구 수색·증산뉴타운의 열기도 뜨겁습니다. 과거 차량기지, 변전소, 판자촌 이 위치한 외곽 중의 외곽이었지만, 2020년 DMC 롯데 캐슬더퍼스트를 시작으로 신축 아파트들이 속속 들어서면서 새로운 동네로 변신했는데요. 일자리가 풍부한 상암 DMC의 배후지인 데다가 서울시가 수색역과 디지털미디어시티역 인근을 미디어·엔터테인먼트 중심 업무지로 개발하기로 하는 등 호재도 이어집니다. 

 

서남권

 

금·관·구로 엮이는 금천구, 관악구, 구로구와 함께 여의도가 있는 영등포구, 서초구와 바로 인접한 동작구는 서남권으로 묶입니다. 금융권의 중심지 여의도가 속해 있어 동남권에 이어 두 번째로 일자리가 많은 지역으로 꼽히죠. 대치동에 이어 교육 상급지로 꼽히는 목동도 양천구에 위치해 있는데요.

 

• 사실 서남권은 과거 1960년대 이후 서울에서 공장이 가장 많은 지역이었습니다. 구로공업단지, 영등포 밀가루와 맥주 공장 등이 대표적이죠. 우리나라 산업 구조가 바뀌면서 1990년대부터 직격탄을 맞았지만, ‘준공업지역’으로 지정된 탓에 제대로 된 개발도 이뤄지지 못했습니다. 준공업지역 내엔 제조업을 보호하기 위해 각종 규제가 적용됐기 때문이죠. 대표적인 것이 아파트 용적률 제한입니다. 준공업지역 내 아파트의 용적률은 최대 250%로 제한돼 있는데요. 그런데 최근 서울시 입장이 바뀌었습니다. 지난 2월 27일, 서울시는 ‘서남권 대개조 구상’을 발표하면서 서울시에서 낙후돼 있는 서남권을 미래 첨단도시로 개발하겠다고 밝혔는데요. 주거, 상업, 준공업 지역으로 나뉘어있는 지역을 통합적으로 개발할 수 있게 건축 규제를 풀어주고, 용도지역 상향을 통해 용적률을 대폭 높여주겠다는 거죠.

 

• 서울의 마지막 신도시로 꼽히는 마곡지구의 개발이 마무리 단계에 접어들면서 시장의 관심도 뜨거워지고 있습니다. LG, 롯데, 코오롱, S-오일 등 대기업을 포함해 199개 기업이 입주를 확정하는 등 일자리가 풍부해졌기 때문인데요. 삼성역 코엑스의 두 배에 달하는 면적을 자랑하는 ‘마이스 복합단지’도 올해 안에 준공될 예정입니다. 이에 마곡지구 집값은 꾸준히 우상향 곡선을 그리는데요. 분양가가 4억 원가량이었던 마곡엠밸리7단지 아파트는 최근 17억 원까지 치솟았습니다.

 

• 김포 공항 인근 방화 뉴타운 역시 한동안 지지부진했지만, 최근 급물살을 타고 있습니다. 방화 1, 4, 7, 8구역은 주민 반대와 사업성 부족 등의 이유로 뉴타운 구역에서 해제됐지만, 2, 3, 5, 6구역은 개발에 속도가 붙었죠. 김포공항 주차장 부지 개발, 가양동 CJ 공장부지 개발 등이 완료되면 주택 수요가 대거 늘어날 것으로 기대를 모읍니다.

 

동북권 

 

성동구부터 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 노원구, 도봉구까지 총 7개의 구가 포함된 강북권은 넓이로 보나 인구수로 보나 생활권 중 규모가 가장 큽니다. 대치동, 목동과 함께 서울 3대 학군지로 꼽히는 중계동이나 지하철 4개 호선이 엇갈리는 교통 중심지 왕십리가 강북권에 속해 있죠.

성수동의 멋진 건물들과 어우러진 모습 ⓒ 문청야

• 2000년 이전 자동차 정비소나 수제화 공방 등이 있던 성수동은 2005년 서울숲이 개장한 뒤 빠르게 개발이 이뤄졌는데요. 특히 최근엔 MZ세대들에게 인기를 끄는 ‘핫플’로 자리매김하면서 부동산 가격이 급등하는 추세를 보입니다. 팝업 스토어가 우후죽순 생겨나면서 건물 1주일 임차료자 1억 원 이상 나가기도 한다는데요. 1년 새 임대료가 40% 가까이 치솟으면서 젠트리피케이션 우려까지 제기됩니다.
  
  
• 그러다 보니 성동구 성수동은 최근 강북권 최고 부촌으로 떠오르기도 합니다. 올해 1~8월 서울 아파트 가운데 90억 원 이상의 거래는 총 27건이었는데요. 이 중 성수동 내 거래 건수는 6건으로 한남동에 이어 두 번째로 많았습니다. 고가 아파트 거래 10건 중 2건가량이 성수동에서 이뤄졌다는 의미입니다.

 

• 서울 동북권 최대 뉴타운이라고 불리는 ‘장위뉴타운’은 한때 주민 간 갈등이 커지면서 사업이 얼어붙었는데요. 다행히 석계역과 돌곶이역 인근 동쪽 지역을 중심으로 재개발 사업이 재개되면서 2017년부터 새 아파트가 분양되기 시작했습니다. 이에 뉴타운 동쪽과 서쪽을 연결하는 핵심 입지였던 8구역과 9구역도 최근 공공재개발 촉진계획이 통과되면서 총 5천 가구의 주택이 새로 들어설 예정입니다. 앞으로 사업 상황을 눈여겨보면 좋을 것 같습니다.