아파트 청약 당첨 끝이 아닌 시작

 

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최근 부동산 시장은 ‘로또 청약’으로 들썩였습니다. 지난 2월 25일 진행된 서울 강남구 개포동의 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크(디퍼아)’ 무순위 청약에 무려 101만 명 넘게 몰렸는데요. 당첨만 되면 최대 20억 원이 넘는 시세차익을 기대할 수 있기 때문이죠. 그런데 아파트 청약에 당첨됐다고 끝이 아닙니다. 당첨된 이후에 거쳐야 할 과정도 만만치 않은데요. 오히려 준비되지 않은 상태로 청약에 덜컥 당첨되면 낭패를 볼 수도 있죠. 그래서 아파트 청약 당첨 시 주의할 점에 대해 다뤄보겠습니다.

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당첨, 끝이 아닌 시작?

 

치열한 경쟁을 뚫고 아파트 청약에 당첨됐다면 분명 축하할 일입니다. 하지만 다음 단계를 통과해야 진정한 ‘내 집 마련’이 가능합니다. 우선 입주대상자 자격 검증을 거쳐야 하고, 계약금·중도금·잔금을 내야 합니다. 마지막으로 취득세까지 납부하면 기나긴 절차가 끝납니다.

 

입주대상자 자격 검증

 

가장 먼저 입주할 자격이 되는지 확인하기 위해 서류를 제출해야 합니다. ‘청약홈’ 사이트에서 청약을 넣을 때는 본인이 특별공급에 해당하는지 또는 1순위·2순위인지 스스로 판단해 신청하는데요. 청약 당첨자를 대상으로 실제로 자격 조건을 충족하는지 서류를 통해 확인하는 과정인데요. 여기서 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소됩니다.

 

 

계약금 납부

 

당첨자 발표 후 한 달 안으로 계약이 진행됩니다. 이때 계약금도 내야 하죠. 계약금은 보통 분양금액의 10% 정도입니다. 계약금은 반드시 미리 준비해 둬야 합니다. 정확한 출처가 있는 본인 자금이어야 하기 때문입니다. 현금이 부족하다면 개인 신용 대출을 받아서라도 내야 하죠. 만약 계약일에 계약금을 내지 못하면 역시 당첨이 취소됩니다.

 

중도금 납부

 

계약금을 낸 뒤, 분양금에서 남은 금액 일부를 여러 번에 나눠서 냅니다. 이를 중도금이라고 부르는데요. 보통 4~6회에 걸쳐 납부하죠. 집을 살 때 내야 하는 가장 큰돈으로, 분양금의 약 60%입니다. 금액이 부담스러운 만큼 집단대출을 받아 납부하는 경우가 많습니다. 같은 아파트를 사려는 사람들이 모여 함께 돈을 빌리는 거죠. 일반적으로 분양 시공사가 은행에서 만든 집단대출 상품을 연결해 줍니다.

 

잔금 납부

 

마지막으로 남은 분양금을 내는 절차입니다. 보통 분양금의 30% 정도인데요. 본인이 정한 입주 날짜 전까지 납부해야 합니다. 하지만 잔금을 낼 때는 전에 받은 중도금 대출도 갚아야 해서 돈을 마련하기가 어렵습니다. 이때 활용할 수 있는 것이 주택담보대출이죠. 앞서 중도금 대출은 분양가를 기준으로 받게 되는데요. 일반적으로 집값은 분양가보다 오르기 때문에 분양 이후 실거래가를 기준으로 주택담보대출을 신청하면 중도금보다 더 많은 돈을 빌릴 수 있습니다. 앞에 빌렸던 중도금을 갚고, 잔금까지 치를 수 있는 거죠.

 

취득세 납부

 

취득세는 집을 살 때 내는 세금입니다. 처음 한 번만 내면 되죠. 가지고 있는 주택 수와 주택가액에 조정대상지역 여부에 따라 내야 하는 세율이 달라집니다. 취득세를 내고 나면, 드디어 진정한 내 집을 가질 수 있습니다.

 

주택취득세율

 

 

청약 신청 시 주의할 점

 

앞서 자격 검증에서 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소된다는 사실을 알아봤습니다. 그래서 청약할 때부터 주의해야 하는데요. 흔히 무주택기간, 부양가족, 가구주, 신혼부부 소득 산정에서 실수가 나옵니다.

 

무주택기간 산정

 

집을 가지고 있지 않은 기간이 길수록 청약에서 가점을 얻을 수 있습니다. 무주택기간은 만 30세가 되는 날이 기준입니다. 만 30세 이하에 결혼했다면 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날이 기준일이죠. 그런데 본인이 태어난 해부터 무주택기간으로 산정하면 문제가 됩니다. 예를 들어 내가 만 30세니까 무주택기간을 15년 이상으로 계산해 가점을 32점으로 써넣는 거죠. 이 경우 실제로 인정되는 무주택기간은 1년 미만으로, 가점은 2점뿐입니다.

 

무주택기간에 따른 가점 기준

부양가족 산정

 

부양가족이 많을수록 청약에서 유리합니다. 부양가족 수를 셀 때는 본인을 빼야 하는데요. 본인까지 포함해서 가점을 잘못 입력하는 경우가 많습니다. 이미 결혼한 자녀나 등본에 기재된 지 3년 미만인 직계존속도 제외해야 합니다.

💡 직계존속이란?
본인을 중심으로 수직으로 이어지는 조상을 뜻합니다. 부모·조부모·외조부모 등이 포함됩니다.

 

부양가족 수에 따른 가점 기준

 

가구주 여부 

 

부동산 규제지역은 가구주만 청약할 수 있습니다. 가구원이 청약에 신청했다면 부적격 판정을 받는데요. 모집 공고일 이후 가구주로 변경해도 마찬가지입니다.

💡 부동산 규제지역이란?
정부에서 주택 시장을 안정화하고 투기를 방지하기 위해 특별히 관리하는 지역입니다. 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역으로 나뉘는데요. 현재 서울 서초구·강남구·송파구·용산구가 규제지역으로 지정돼 있습니다.

 

 

신혼특공 소득

 

신혼부부 특별공급에는 소득 제한이 있습니다. 우선 공급은 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 100% 이하인 가구(3인 이하 가구 기준 650만 원), 일반 공급은 140% 이하(3인 이하 가구 기준 911만 원)*인 가구만 신청할 수 있는데요. 이때 세전 소득으로 소득을 산정해야 합니다. 세후 소득으로 산정하면 소득 기준을 초과해 부적격 판정을 받을 수 있습니다.

* 맞벌이인 경우 우선공급은 120%, 일반공급은 160% 이하

 

 

당첨 후 주의할 점

 

입주 자격에 문제가 없다면, 이제 남은 건 분양 대금입니다. 제때 분양금을 치르지 못하면 낭패를 볼 수 있는데요. 특히 무순위 청약과 후분양 아파트 청약은 돈을 내야 하는 기한이 짧아 더 주의해야 합니다. 분양권을 섣불리 팔면 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 재당첨 제한과 실거주 의무도 주의해야 하죠.

 

충분한 자금 필요

 

최근 ‘로또 청약’으로 각광받는 무순위 청약에는 철저한 자금 조달 계획이 필수입니다. 무순위 청약은 일반 청약보다 조건이 까다롭지 않아서 인기인데요. 대신 당첨자 발표일과 계약일, 잔금 처리일까지 기한이 짧습니다. 보통 일반 청약은 분양 대금을 2년에 걸쳐 내지만, 무순위 청약은 몇 달 안에 모두 내야 하죠. 아파트를 어느 정도 지어놓은 상태에서 분양하는 후분양도 잔금을 치르기까지 일정이 빠듯합니다. 3월 말 청약이 예정된 ‘래미안 원펜타스’는 당첨되면 약 3개월 만에 계약금부터 잔금까지 모두 내야 하죠.

 

💡 무순위 청약, 왜 인기일까?
무순위 청약은 앞서 진행된 본청약에서 누군가 당첨을 포기하거나 당첨이 취소된 경우, 무작위로 다시 당첨자를 뽑는 청약입니다. ‘줍줍’이라고 불리는 이유인데요. 일반 청약에 비해 조건이 자유로운 편입니다. 청약통장과 보유 주택 수 제한이 없고, 만 19세 이상 국내 거주자라면 누구나 신청할 수 있죠. 실거주 의무와 전매 제한 규제도 없습니다.

 

 

전매했다가 세금 폭탄

 

분양 대금 마련이 힘들어 분양권 판매를 고민하는 분들도 많은데요. 청약에 당첨된 지 얼마 안 됐을 때 분양권을 팔면 양도소득세를 많이 떼입니다. 당첨되고 1년 안에 팔면 시세차익의 70%, 2년 안에 팔면 60%를 뱉어내야 하죠. 여기에 지방소득세 10%까지 더하면, 실질적인 부담은 시세차익의 66~77%에 달합니다.

 

재당첨 제한

 

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 투기과열지구에서 나오는 물량에 당첨된 후 계약하지 않으면, 무려 10년간 청약에 당첨될 수 없습니다. 올해 강남 3구의 다른 단지에서도 분양이 줄줄이 예정돼 있는데요. 현금이 없는 채로 ‘디퍼아’에 당첨돼 결국 분양 대금을 치르지 못한다면, 다른 청약까지 놓치게 되는 거죠.

 

실거주 의무

 

실거주 의무는 아파트 입주를 시작할 때 무조건 들어가서 2~5년간 살아야 하는 규정입니다. 분양가 상한제를 통해 시세보다 싸게 분양한 아파트에 당첨되면 지켜야 하는 의무입니다. 이 실거주 의무를 3년 유예하는 내용의 주택법 개정안이 이번에 통과됐는데요. 다만 긴장의 끈을 놓을 순 없습니다. 이 3년 동안 전세를 놓는다고 가정해 보겠습니다. 그럼 3년이 되기 전, 계약이 1~6개월 남았을 때 세입자에게 퇴거를 통보해야 하는데요. 이 시기를 깜빡 놓치면 세입자를 내보낼 법적 권리가 사라집니다. 즉, 실거주 의무를 지킬 수 없는 거죠. 실거주 의무를 위반하면 1천만 원 이하 벌금이나 1년 이하 징역형을 받고, 아파트를 분양가 수준에 한국토지주택공사(LH)에 되팔아야 합니다.

 

‘선당후곰’, 돈이 없어도 먼저 당첨되고 고민한다는 말입니다. 청약으로 상당한 시세차익을 얻을 수 있는 만큼, 묻지마 청약을 하는 사례가 늘어나고 있는데요. 하지만 그런 마음가짐으로 청약을 넣었다가 덜컥 당첨되면 다른 청약 기회마저 놓칠 수 있습니다. 청약 조건을 정확히 숙지하고, 당첨 후 지켜야 할 규정을 파악해 진정한 ‘로또 청약’을 누리시길 바랍니다.

 

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