서울 주택 거래량 회복 중, 지방은 여전히 침체

 

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지난 5월, 서울의 아파트 거래량이 3년 만에 5,000건을 돌파하는 등 서울 부동산 시장이 들썩입니다. 수도권을 중심으로 주택 거래량과 주택 매매가 모두 상승세인데요. 다만, 지방 부동산 시장은 여전히 위축한 모습입니다. 오늘은 최근 전국 주택 시장 현황 및 수도권 회복세의 배경, 그리고 주택 시장 전망에 대해 자세히 알아봤습니다.

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서울 주택 시장 회복중

 

 

수도권 중심으로 거래량 회복

 

지난 4월 전국 주택 매매 거래량은 5.8만 호를 기록하며 전월 대비 10.2%, 전년 동월 대비 22.4% 증가했습니다. 부동산 거래량이 급감했던 2022년 이후 상승세가 가장 가팔랐죠. 여전히 2017~2021년 월평균 거래량(8.2만 호)에는 미치지 못하는 수치지만 수도권을 중심으로 거래량이 회복되는 분위기입니다.

2021 년  1 월 ~ 2024 년  5 월 서울 아파트 거래량  (6 월과  7 월 수치는 아직 업데이트가 완료되지 않음 ) ⓒ  서울부동산정보광장

수도권 중에서 특히 서울은 전월 대비 거래량이 29.5% 증가하며 가장 증가율이 높았습니다. 국토교통부에 따르면 신고일 기준 5월 한 달간 서울의 아파트 거래 건수는 5,182건으로 전월 대비 7.1%, 전년 동월 대비 39.3% 증가했는데요. 서울의 아파트 월간 거래량이 5,000건을 돌파한 건 33개월 만입니다. 실거래 건수는 총 4,919건으로 올해 1월 대비 약 88%나 증가했습니다. 다만 지방 거래량은 전월보다 4.0% 감소한 2만 9,833건을 기록했습니다. 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 경남, 대구, 전남을 중심으로 전월 대비 2% 증가하는 데 그쳤습니다.

 

 

주담대 금리 하락 영향

 

전문가들은 주택담보대출(주담대) 금리 하락과 발맞춰 서울 아파트 매매 시장이 살아난다고 분석했습니다. 최근 시중은행의 주담대 금리가 7개월째 하락세인데요. 지난 5월 시중은행의 주담대 금리는 전월 대비 0.02%P 하락한 3.91%로 최근 2년 새 최저 수준을 기록했습니다. 주담대 금리가 하락한 이유는 주담대 금리의 산정 기준이 되는 은행채 금리가 하락했기 때문인데요. 미국, 한국, EU 등 주요국들의 긴축 완화 기대감이 채권시장에 선반영되며 국내 은행채 금리도 낮아졌습니다.

 

신생아 특례대출로 매매 증가

 

신생아 특례대출 제도 등 정부의 주택 구매 유도 정책도 아파트 매매 심리를 부추겼습니다. 정부는 지난 2월부터 부부 합산 소득이 1억 3,000만 원 이하고, 2년 이내에 자녀를 출산하거나 입양한 무주택 가구 또는 1주택 가구를 대상으로 신생아 특례대출을 지원하는데요. 시가 9억 원 이하, 전용 면적 85제곱미터 이하 주택에 한해 연 1.6~3.3%대의 금리로 최대 5억 원까지 대출받을 수 있습니다. 실제로 신생아 특례대출 제도 시행 이후 서울 소재 9억 원 이하 아파트의 거래량이 급증했는데요. 국토교통부 통계에 따르면 1월 1,363건, 2월 1,298건을 기록했던 9억 원 이하 서울 아파트 거래량이 3월 2,006건, 4월 2,000건, 5월 2,026건으로 증가했습니다. 내년부터는 부부 합산 소득 기준이 2억 5,000만 원으로 상향되는데요. 특례 대상이 확대됨에 따라 부동산 구매 수요가 더 강해질 전망입니다.

 

 

 

주택 가격 현황

 

전국 보합이지만 수도권은 상승

 

KB 주택시장리뷰 보고서에 따르면 5월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.08% 하락했습니다. 전국 주택 매매가격은 6개월 연속 0.1% 내외의 약보합세를 유지하는데요. 반면, 서울 아파트 가격은 나날이 상승 중입니다. 한국부동산원의 발표에 따르면 6월 넷째 주를 기준으로 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.18% 오르면서 2년 11개월 만에 가장 높은 상승 폭을 기록했습니다. 이로써 14주 연속 상승세를 기록했고, 서울 25개 구 중 매매가가 전주 대비 하락한 지역은 1곳(강서 -0.01%)에 불과했죠. 평촌(0.02%), 분당(0.02%), 파주 운정(0.01%) 등 수도권 주요 신도시에서도 상승세가 뚜렷이 나타났습니다. 수도권 전역에서 아파트 매매가격이 동반 상승세를 탄 것은 약 2년 5개월 만에 처음인데요. 전문가들은 수도권 중심지에서 시작된 상승세가 외곽지로도 확산한다고 분석했습니다.

 

전셋값도 수도권에서 강한 상승세

 

5월 기준 전국 주택 전셋값은 전월 대비 0.07% 상승해 9개월 연속 상승세를 이어갑니다. 전셋값도 매매가격과 마찬가지로 수도권 중심으로 강한 상승세를 보이는데요. 특히 4월에는 서울 0.02%, 경기 0.02%, 인천 0.05%였던 상승률이 5월에 서울 0.24%, 경기 0.16%, 인천 0.30%를 기록하며 한 달 만에 상승률이 급증했습니다. 5월 말 기준 서울 아파트 전세 평균 가격은 6억 477만 원을 기록했는데요. 6억 원을 돌파한 것은 2년 만으로, 현재 경기도 아파트 평균 매매가(5억 4,538만 원) 보다 높은 수준입니다. 반면 5개 광역시 주택 전세 가격은 2년째 하락세를 기록했으며 대부분 최근 들어 하락 폭이 확대됐는데요. 향후 지역별로 전셋값 간의 격차가 심화할 것으로 예상됩니다.

 

아파트 전세 수급 불균형 심각

 

서울 아파트 전셋값 상승의 원인으로는 수급 불균형이 지목됩니다. 다세대 주택이나 연립 주택 등 정확한 시세 확인이 어려운 비아파트를 중심으로 전세사기가 기승을 부리면서 아파트 전세 시장으로 수요가 몰렸고, 그 결과 수요 대비 공급이 부족해졌다는 설명인데요. 실제로 아파트 전세 가격이 상승세인 것과 달리, 2년 전 거래된 연립·다세대 주택 전세 중 46%는 전셋값이 떨어지는 역전세 현상이 발생했습니다. 이와 동시에 신규 물량도 감소하면서 수급 불균형 현상이 심화했는데요. 작년 3만 2,759가구를 기록했던 서울의 신규 아파트 입주 물량이 올해는 2만 3,830가구로 줄어들었습니다.

 

신생아 특례대출이 주택 가격 올려

 

한편 신생아 특례대출이 시행되면서 기존 7~8억 원대인 아파트 매매 가격이 급등했다는 분석이 나옵니다. 정책 대출로 거래량이 증가하면서 신생아 특례대출의 기준이 되는 9억 원에 맞춰 집주인이 아파트 호가를 올리고 있다는 설명인데요. 3년 전 보금자리론이 출시했을 당시에도 기준 요건인 6억 원에 맞춰 저가 아파트들의 매매가가 6억까지 급등한 바 있죠. 현재 서울 아파트 시장에서 9억 원 이하 아파트의 비중은 50% 정도인데요. 이들의 평균 매매 가격이 오르면 인근의 다른 아파트 가격에도 영향을 줄 수 있다는 지적이 나옵니다. 그러나, 한편으론 대출 가능 대상이 아이를 낳은 신혼부부로 한정돼 시장 전체를 움직일 만큼의 파급력은 없을 것이란 분석도 공존합니다.

 

 

 

주택 시장 전망

 

 

주택 가격 소비자 전망 상향 조정: 2년 만에 수도권을 중심으로 집값이 다시 오르면서 주택 가격 수준에 대한 소비자 전망도 상향됐습니다. 지난달 25일, 한국은행은 6월 주택 가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 108로, 전월보다 7포인트 올랐다고 밝혔습니다. 이는 작년 10월(108) 이후 가장 높은 수치죠.
 

'주택가격 오를 것'…소비자 심리도 들썩

 

 

✳주택 가격 전망 소비자동향지수: 주택 가격 전망 소비자동향지수는 1년 후 주택 가격에 대한 소비자 전망을 나타내며, 100보다 높다는 것은 1년 후 주택 가격이 상승할 것으로 응답한 가구 수가 하락할 것으로 응답한 가구 수보다 많다는 것을 의미합니다.

 

 

양극화 현상 두드러져

 

전문가들은 지역 간 양극화 현상이 두드러질 것으로 전망했습니다. 물량 부족, 전셋값 상승, 금리 인하 등으로 수요가 계속 몰리는 서울과 달리 지방은 고질적인 미분양 문제 등으로 인해 단기간에 반등하기 어렵다는 분석인데요. 특히 주택 공급이 많은 지역은 가격 상승이 쉽지 않은 상황이라고 덧붙였습니다. 지방 주택 시장 침체가 계속되면서 지역경제 활성화가 선제적으로 이뤄지지 않으면 시장 반등은 쉽지 않아 보입니다.

[하반기 부동산 전망] 서울·지방 양극화 심화···고금리·고물가로 건설경기는 침체 지속 | 아주

 

 

임대차 2법 만기로 전셋값 상승 우려

 

올해 하반기, 지난 2020년 7월 시행된 임대차 2법의 만기가 다가오면서 전셋값 상승 압박이 더욱 거세질 전망입니다. 임대차 2법이 처음 시행된 건 2020년 7월인데요. 이때 전세 계약을 체결해 갱신 요구권을 1번 사용한 임차인의 경우 올해 7월이 만기죠. 부동산R114에 따르면 올해 7~12월 서울에서 더 이상의 갱신 요구 권한이 없어 계약이 해지되는 아파트 전세 물량이 약 1만 7,600가구에 달할 것으로 예상됩니다. 부동산 업계는 해당 물량은 신규 계약 시 2년 전과 달리 임대료 상승 폭 제한이 없기 때문에 그간 올리지 못했던 4년 치 임대료 상승분이 반영될 수 있다고 분석합니다.

임대차2법 4년 만기 도래… "전셋값 더 뛸라" 세입자 속 탄다

 

✳임대차 2법: 임대차 2법이라 불리는 주택임대차보호법 개정안은 ‘2+2년’의 계약갱신청구권을 골자로 합니다. 2년 동안 거주한 세입자가 전세 계약을 1번 더 원한다면 집주인은 반드시 2년을 추가로 계약해야 하고, 이때 임대료 인상 폭은 연 5% 이내로 제한됩니다.

 

 

만성적인 수급불균형 해소해야

 

전문가들은 만성적인 수급불균형이 해소되지 않으면 서울 전세 시장의 불안이 다른 지역으로 옮겨갈 수 있다고 지적했습니다. 전세 시장에서의 아파트 쏠림 현상이 1년째 이어지고 있어 이에 대한 더 적극적인 대책이 필요하다는 설명인데요. 중장기적으로 신축 매물을 공급하는 것은 물론 구축 매물 공급이 원활하도록 시장 환경과 제도 개선에 나서야 한다는 지적입니다. 또 임대차 2법 만기 물량이 쏟아질 것과 관련해 임대료를 올리지 않은 임대인에게 세제 혜택을 주거나 기존 매물이 시장에 나오도록 유도하는 정책이 필요하다고 덧붙였습니다. 한편, 보증금은 결국 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문에 2+2년 계약의 만기가 됐다고 전셋값이 갑자기 대폭 오르지는 않을 것이라는 의견도 나옵니다.

 

수도권을 중심으로 주택 시장이 회복세를 보이고 있지만 변동성이 커 주택 구매 및 투자에 신중한 판단이 필요합니다. 하반기 금리 인하에 대한 기대감은 커지고 있지만 여전히 불확실성이 존재하기 때문입니다. 또 임대차 2법 만기로 인한 전셋값 상승 압력을 완화하고 만성적인 수급 불균형을 해소하기 위한 정책적 노력이 이루어져야 할 것입니다.